Nye realkreditregler for 2023 og hvordan de påvirker boligkøbere

Følgende artikel hjælper dig med: Nye realkreditregler for 2023 og hvordan de påvirker boligkøbere

De sidste to år har de canadiske ejendomspriser gået igennem taget (pun intended), med prisstigninger på 20% til 40% på mange af topmarkederne.

Som et resultat af denne overophedning hævede Kontoret for Superintendent of Financial Institutions (OSFI) mindste kvalificerende sats for uforsikrede realkreditlån til 5,25 %.

Hvad de nye regler betyder, er, at købere, der ansøger om et uforsikret realkreditlån, skal bestå en hårdere stresstest og vise en långiver, at deres indkomst understøtter et realkreditlån til den tilbudte rente plus 2 % eller 5,25 %, alt efter hvad der er højere.

Hvorvidt denne nye realkreditregel vil være med til at dæmpe det nuværende vanvid på ejendomsmarkederne er uklart. Når det er sagt, vurderer eksperter, at dette træk vil sænke boligkøbernes købekraft med ca. 4 % til 5 %.

Andre ideer, der er blevet fremsat for at begrænse uholdbare stigninger i boligpriserne, omfatter fjernelse af kapitalgevinstfritagelsen fra primære boliger.

Forbundsbudgettet for 2022 indeholdt adskillige forslag, der vil påvirke både førstegangskøbere og eksisterende boligejere, da regeringen forsøger at styre de skyhøje boligpriser over hele landet.

Nye realkreditregler 2022-2023

Nedenfor er nogle nye forslag til det føderale budget for 2022:

Budget 2022 har flere forslag, der skal hjælpe førstegangsboligkøbere. Den mest populære af disse er Skattefri Boligsparekonto (TFFHSA).

Denne opsparingskonto er som en hybrid mellem en TFSA og RRSP.

Førstegangskøbere af boliger kan spare op til 40.000 kroner skattefrit og kræve deres bidrag som fradrag på deres selvangivelser.

Investeringsindkomst optjent på kontoen og hævninger fra kontoen til finansiering af et boligkøb vil være skattefri.

Den skattefrie første boligsparekonto forventes at være på plads i april 2023.

For det andet Skattefradrag for førstegangsboligkøbere fordobles fra $5.000 til $10.000. Denne stigning betyder, at førstegangskøbere af boliger får op til 1.500 USD tilbage på skattetidspunktet (en stigning på 750 USD).

Det Incitament til førstegangsboligkøber der giver førstegangskøbere mulighed for at indgå partnerskab med regeringen, når de køber en bolig, forlænges indtil 31. marts 2025.

Andre ændringer, der forventes at påvirke Canadas ejendomsmarked, omfatter:

• Et forbud mod udenlandske investeringer på boligmarkedet i to år.
• Husflipper vil være omfattet af fuld beskatning af overskud som erhvervsindkomst, hvis en ejendom sælges inden for 12 måneder efter købet.
• Opgavesalg vil blive opkrævet GST/HST.
• En boligkøbers Bill of Rights vil hjælpe med at afslutte blinde bud og sikre en juridisk ret til en boliginspektion. Det har også til formål at gøre salgsprishistorikken for boliger mere gennemsigtig.
• Der er flere forslag til at gøre bygninger og boliger grønnere og mere overkommelige.
• En engangsbetaling på 500 USD til personer, der står over for udfordringer med boligoverkommelighed.

Nedenfor er nogle andre realkreditregler, der fortsat gælder i 2023:

1. Boligkøbere skal mindst have en kreditscore på 680. Det er 80 point højere end det tidligere krav på 600. Hvis et par køber bolig, skal en af ​​ansøgerne have en kreditscore på mindst 680.

Ved du ikke, hvad din kreditscore er? Du kan tjekke det gratis her.

2. Den maksimale bruttogældsgrad (GDS) er begrænset til 35 % (ned fra 39 %), og den maksimale samlede gældsbetjeningsgrad (TDS) er nu 42 % (ned fra 44 %).

Effektivt skal du vise, at der kræves en mindre procentdel af din indkomst for at betale din gæld.

3. Lånte midler tæller ikke længere med i din udbetaling eller tæller som egenkapital, når der tages hensyn til din misligholdelsesforsikring.

Selvom disse ændringer helt sikkert vil påvirke nogle boligkøbere, er det ikke så slemt, som det lyder. Der var indledningsvis frygt for, at minimumsudbetalingsbeløbet ville blive hævet fra 5 % til 10 %.

Nye realkreditregler 2019-2020

CMHC annoncerede nye realkreditregler, der trådte i kraft den 1. juli 2020. Disse ændringer strammer CMHC-kravene og har til formål at afskrække låntagere med højere risiko fra at optage et realkreditlån, de ikke har råd til.

En låntager med højere risiko er en boligkøber med mindre end 20 % boligudbetaling.

Mens disse nye regler blev forudsagt at resultere i, at huspriserne generelt faldt med 9 % til 18 %, blev dette ikke til noget.

Der har været flere ændringer i realkreditreglerne i Canada i løbet af de sidste 3 år. De seneste og fremtidige ændringer dukkede op i det føderale budget for 2019, dvs Incitament til første gangs boligkøbersom har til formål at hjælpe førstegangsboligkøbere med at få råd til en bolig på Canadas ‘varme’ ejendomsmarked.

Dette program vil blive administreret via Canada Mortgage and Housing Corporation (CMHC) og give op til $1,25 milliarder til berettigede boligkøbere over 3 år. Nogle af de foreslåede berettigelseskrav til programmet er:

• Husholdninger med indkomster under 120.000 USD kan kvalificere sig til at modtage et 5-10 % incitament (som et rentefrit lån) til deres boligkøb.
• Boligkøbere skal have en minimumsudbetaling på mindst 5 % (forsikret realkreditlån).
• Den maksimale pantværdi plus CMHC-lån er begrænset til omkring $560.000.

For eksempel på et videresalgsbolig på $400.000, efter at have fratrukket din 5 % udbetaling ($20.000) og 5 % incitament ($20.000), er dit realkreditbeløb reduceret til $360.000. Dette kan sænke din månedlige realkreditregning med $120 fra $1.971 til $1.851 (ved at bruge en realkreditrente på 3,49%).

Hvis det er en ny bolig, der kvalificerer til det fulde 10 % incitament (dvs. $40.000), falder dit realkreditbeløb til $340.000, hvilket potentielt sparer dig $228 om måneden (betalingen på realkreditlån falder fra $1.971 til $1.743) eller $2.736 om året. Disse kan resultere i betydelige besparelser over tid.

Boligejere, der benytter sig af ordningen, kan til enhver tid tilbagebetale lånet, og det forrentes ikke. Lånet (incitamentet) skal betales inden for 25 år, eller når huset sælges. Incitamentsprogrammet for førstegangskøbere af boliger trådte i kraft den 2. september 2019.

I 2019-budgettet er der også planer om at øge RRSP Home Buyers’ Plan fra $25.000 til $35.000. Det betyder, at par nu vil være i stand til at hæve op til $70.000 fra deres RRSP for at lægge til et boligkøb skattefrit.

Relaterede: En komplet guide til, hvordan man køber et hjem i Canada

Regelændringer på det canadiske ejendomsmarked (2016-2018)

I 2017 indførte Kontoret for Finanstilsynet (OSFI) nye realkreditregler, der trådte i kraft fra 1. januar 2018. De nye regler kræver, at uforsikrede realkreditlån altså realkreditlån, hvor boligkøberen har en udbetaling på 20 % eller mere, bestå nu den samme “stress-test”, der kræves for realkreditlån eller forsikrede realkreditlån.

“Stress-testen” betyder i bund og grund, at alle boligkøbere skal kvalificere sig til realkreditlån til den højeste af Bank of Canadas femårige benchmarkrente (aktuelt 5,14 % – 1. april 2018) eller den realkreditrente, der tilbydes af deres långiver plus 2 % point.

Der er sket et par ændringer på ejendomsmarkedet i løbet af det seneste år, herunder:

• En stresstest for alle forsikret realkreditlån, hvor boligkøberen har mindre end 20 % i udbetaling, hvor nye købere skal kvalificere sig til realkreditlån til Bank of Canadas (BoC) benchmarkrente – med virkning fra november 2016.
• Begrænsning af realkreditforsikring til ejerboliger, kortere maksimal amortiseringsperiode, en købspris på mindre end 1 million dollars og en minimumskreditscore på 600.
• En maksimal bruttogældsbetjeningsgrad på 39 % og total gældsbetjeningsgrad på 44 % – beregnet ved hjælp af de højere stresstestsatser.
• Forhøjelse af forsikringspræmien for realkreditlån på forsikrede realkreditlån til så høj som 4 % – med virkning fra marts 2017.
• Indførelsen af ​​en 15 % udenlandsk køberskat i British Columbia (august 2016) og Ontario (april 2017) plus andre kontrolforanstaltninger.
• En lignende stresstest for uforsikrede realkreditlån, hvor køberne har 20 % eller mere af deres udbetaling – fra januar 2018.
• Der vil også blive gennemført en stresstest, når boligejere, der refinansierer deres realkreditlån, skifter långiver.
• Personer, der sælger fast ejendom i British Columbia, er nu forpligtet til at oplyse om deres opholdsstatus i Canada af skattemæssige årsager. Dette er for at sikre, at udlændinge eller ikke-skattemæssigt hjemmehørende ikke undgår at betale skat af kapitalgevinster som følge af salg af ejendom, der er udpeget som hovedbolig – med virkning fra 27. november 2017.
• En ny “spekulationsskat” i BC, der pålægger en skat på 0,5 % (for 2018) på den vurderede værdi af boliger, der ejes af ikke-residenter (eller ledige), blev afsløret i BC-budgettet annonceret den 20. februar 2018. Skatten vil stige til 2,0 % i 2019.
• Den udenlandske køberafgift på 15 %, der blev indført i British Columbia i 2016, er nu blevet forhøjet til 20 % pr. 21. februar 2018. Dækningsområdet for afgiften er også blevet udvidet til at omfatte Metro Vancouver plus hovedstadsdistriktet , Fraser Valley, Central Okanagan og Nanaimo regionale distrikter.

Drivkraften bag disse ændringer skyldes i vid udstrækning den stigende og uholdbare gældsætning af canadiske husholdninger, stigende huspriser i Ontario og BC, og de potentielle risici, som disse problemer udgør for den generelle økonomi.

Hvad “stress-testen” udretter, er, at den sikrer, at boligejere har råd til at betale deres realkreditlån, selvom renterne stiger. Og når vi taler om rentestigninger, har Canadas bank allerede hævet sin ledende rente to gange i år (i øjeblikket på 1 %). Efterhånden som økonomien fortsætter med at forbedre sig, er der sandsynlighed for flere stigninger, og realkreditrenterne vil følge trop.

Potentiel indvirkning af nye regler

Øget regulering på boligmarkedet har ofte et forudsigeligt resultat, i hvert fald på kort sigt.

Generelt er det sandsynligt, at vi vil se følgende:

• Øget efterspørgsel efter boliger i november og december 2017, da personer med forhåndsgodkendte realkreditlån skynder sig at lukke.
• Øget aktivitet i kategorien billigere boliger og mindre aktivitet i dyrere kategorier. Nye boligkøbere vil kvalificere sig til lavere realkreditlån, når de nye regler træder i kraft.
• En vis afmatning i boligprisernes vækstrate (år/år), især i områder som Toronto og Vancouver.
• Øget protektion af långivere, der ikke er føderalt regulerede, såsom kreditforeninger.

Mortgage Professionals Canada (MPC) udgav en rapport den 5. december 2017, der vurderer, at de nye stresstest, der træder i kraft den 1. januar 2018, med stor sandsynlighed vil have en negativ effekt på ejendomsmarkedet. Nogle af deres skøn omfatter:

• Omtrent 18 % af de årlige realkreditlåntagere (eller 100.000 boligkøbere) vil sandsynligvis dumpe de nye stresstests.
• 50.000 til 60.000 potentielle boligkøbere om året må sandsynligvis nøjes med et billigere hus, som ikke nødvendigvis er det, de ellers ville have valgt.
• 40.000 til 50.000 potentielle boligkøbere om året vil sandsynligvis slet ikke være i stand til at købe et hus.
• Mellem nu og slutningen af ​​2019 vil så mange som 200.000 boligejere fejle stresstesten på tidspunktet for deres realkreditfornyelse, hvilket får dem til at være nødt til at lede efter mindre konkurrencedygtige realkreditrenter.
• Der vil sandsynligvis være en stigning i antallet af potentielle boligkøbere, der vil henvende sig til kreditforeninger (ikke føderalt regulerede) og realkreditinvesteringsselskaber (ikke provins- eller føderalt regulerede).

MPC er Canadas nationale realkreditmæglerindustriforening, og de kæmper bestemt for deres gruppemedlemmers interesser. Baseret på nogle af statistikkerne i rapporten, er nogle af deres estimater absolut mulige. Ingen kan dog med sikkerhed sige, hvordan ejendomsmarkedet som helhed vil reagere på de nye regler.

Overkommelighed på realkreditlån under de nye regler

Et eksempel ved hjælp af Ratehub’s Mortgage Affordability-beregner:

Gamle regler: Forudsat en 20% udbetaling, 5-årige faste realkreditrenter på 2,84% og en 25-årig amortisering; en familie med en årlig indkomst på $100.000 har råd til et hjem til en værdi af $693.405.

Nye regler: Ved at anvende den nye “stress-test” skal familien kvalificere sig til realkreditlånet med det højeste af 4,89% og 4,84% (beregnet som 2% + 2,84%). Derfor, med en 20% udbetaling, en 5-årig fast rente på 4,89% og en 25-årig amortisering, har familien nu råd til et hjem til en værdi af $591.537.

Relaterede indlæg:

Afsluttende tanker

Der vil være forskellige holdninger til, hvordan folk ser de seneste realkreditregler. Mange nye boligkøbere, sælgere og ejendomsmæglere vil helt sikkert hade det øgede besvær.

Efter min mening er det en blandet sag – på den ene side er det bedre at have et boligmarked, der er sundt og stabilt; og på den anden side kan mange unge og nye indvandrere have sværere ved at blive boligejere. Samlet set, hvis et langsommere boligmarked resulterer, vil det gavne nye boligkøbere, der kvalificerer sig.

Som jeg diskuterede i min artikel om boligoverkommelighed, skal du, uanset hvor meget banken er villig til at låne dig, sikre, at du kun køber et hjem, du har råd til.