Følgende artikel hjælper dig med: Egenkapitalafkast (ROE): Real Estates hemmelige formel for succes
Ejendomsinvestorer elsker at prale af deres cash flow eller cash-on-cash afkast, men for mine penge tror jeg egenkapitalforrentning er den vigtigste ejendomsværdi, du bør måle for dine lejeboliger.
Det store spørgsmål, som ejendomsafkast på egenkapital (ROE) giver dig mulighed for at besvare, er “hvornår er det tid til at sælge?”
Især med de store stigninger i påskønnelse de sidste par år, skal du som sofistikeret investor vide, hvor mange penge du tjener, og hvor meget du tjener med egenkapitalen fanget i din lejebolig.
Jeg solgte personligt to af mine ejendomme sidste år, selvom det var gode, pengestrømme lejemål, fordi egenkapitalforrentningen blev så lav, at det bare ikke var værd at holde på dem længere. Men mere om det senere…
4 MÅDER AT MÅLE EJENDOMS ROI
Der er mange forskellige måder at måle dit investeringsafkast i fast ejendom på. Hver enkelt har sine fordele og ulemper og fortæller dig forskellige ting om din investering.
Her er nogle af de vigtigste, du vil høre kastet rundt:
1. Cash Flow
Du vil høre masser af investorer prale af, hvor meget pengestrøm de får fra deres ejendomme.
Desværre siger pengestrømmen i sig selv ikke ret meget.
Hvis jeg fortalte dig, at jeg havde et hus, der strømmede $1.000 om måneden, ville jeg vædde på, at du ville blive ret imponeret, ikke?
Men hvad nu hvis jeg fortalte dig, at jeg havde $500.000 bundet op i den ejendom for at generere $1.000 om måneden?
Meget mindre imponerende. Du kan få den slags afkast ved at sætte dine penge ind på en opsparingskonto.
2. Cash-on-Cash Return (CoC)
Så hvis pengestrømmen ikke betyder meget, så lad os tage det et skridt videre – dit cash-on-cash-afkast.
Cash-on-cash er en ret ligetil metrik. Det er mængden af pengestrøm, du laver efter udgifter divideret med, hvor meget du har investeret i en ejendom.
Som et forenklet eksempel, hvis du købte et hus (der fulgte efter 1 % regel for investeringsejendomme) for 100.000 USD, satte 25.000 USD ned og tjente 1.200 USD om året efter alle udgifter (pantlån, reparationer, ledig stilling osv.), kunne dit årlige cash-on-cash-afkast beregnes som:
CoC Return = Årligt Cash Flow / Cash Invested
CoC Retur = $1.200 / $25.000 (forudbetaling) = 4,8 %
Mens cash-on-cash er et nemt tal at beregne, begynder det at miste mening længere ude i fremtiden, eller hvis du bruger kreativ finansiering eller finder kreative måder at investere i fast ejendom uden penge ned.
Hvis du var i stand til at købe et lignende hus som ovenfor med rabat, fordi det krævede meget arbejde, burde du kunne tilføje “sweat equity”. Måske har du købt det for 50.000 dollars og lagt 25.000 dollars arbejde i det. Bagefter var det $100.000 værd, og du var i stand til at få finansiering for 75% og trække alle dine penge ud.
Du har nu nul dollars investeret og tjener de samme $1.200 om året i cash flow. Du tjener teknisk set et uendeligt afkast på investeringen, bare fordi du ikke har nogen penge i handlen!
3. Intern rente (IRR)
IRR kan være den bedste måde at sammenligne forskellige ejendomsprojekter med hinanden for at se, hvilket der giver det bedste afkast.
Men IRR er også kompleks at beregne og nogle gange svær at forstå.
Ifølge Investopedia er definitionen af IRR denne:
Yikes. Du skal have en uddannelse i finans og en lærebog for at udpakke, hvad det betyder.
Så jeg vil bare sige, at IRR er en kraftfuld beregning, der har sin plads, men det er ikke mit første valg for en bagside-af-kuvert-metrik at spore. Lad os nu alle bare langsomt vende tilbage…
4. Egenkapitalforrentning (ROE)
Egenkapitalforrentning i fast ejendom blander enkelheden i cash-on-cash-afkast med nogle af fordelene ved langsigtet planlægning af IRR.
Egenkapitalforrentning tager højde for dit samlede investeringsafkast givet mængden af egenkapital, du har i en ejendom.
Ud over det faktiske cash flow tager det højde for, at din lånesaldo falder over tid (hvis du har et realkreditlån), og også en eventuel værdistigning på ejendommen.
Det er også den bedste metrik, jeg kender til at sammenligne dig med andre typer investeringer, såsom aktier. Per definition er dit investeringsafkast på aktiemarkedet det samme som afkastet af egenkapitalen.
Lad os sige, at du har investeret 1.000 USD i AAPL. Din egenkapital (hvor meget din AAPL-aktie er værd) er $1.000. Hvis den stiger 10%, så er din egenkapitalforrentning 10%.
Vi kommer ind på, hvorfor dette er vigtigt om lidt, men lad os dykke lidt dybere ned i afkastet af egenkapitalen.
EGENKAPITALAFKASTNING
Som du kan se, kan det være vanskeligt at prøve at beregne dit sande afkast i fast ejendom og sammenligne dem med andre investeringsmuligheder.
Men forrentning af egenkapitalen er det bedste mål, jeg har fundet for at hjælpe mig med at træffe bedre beslutninger i mine investeringer. Enhver sofistikeret ejendomsinvestor bør bruge egenkapitalafkast til at hjælpe dem med at maksimere deres afkast.
Når det er sagt, hvordan beregner du forrentning af egenkapitalen?
Egenkapitalforrentning (ROE) = Total Annualiseret Afkast / Egenkapital
Så vi skal vide 2 ting:
- Egenkapital
- Samlet årligt afkast
Lad os starte med at forstå, hvad der tæller som egenkapital…
Hvad er egenkapital i fast ejendom?
Så hvad er egenkapital i fast ejendom? Enkelt sagt er det mængden af kontanter, du ville putte i lommen, hvis du solgte din ejendom i dag.
Hvis du har ejet en lejebolig i et par år, så tænk på, hvor meget den er værd nu i forhold til da du købte den.
Vores superenkle fiktive lejebolig
Eksempel på egenkapitalberegning:
Går vi tilbage til vores oprindelige eksempel på udlejningsejendommen på $100.000, lad os sige, at vi købte den for 5 år siden med $25.000 kontant og optog et realkreditlån på $75.000.
Hvis vi købte det til markedsværdi, så havde vi den dag, vi købte det, $25.000 i egenkapital, repræsenteret ved den udbetaling, vi betalte. (Jeg ignorerer lukkeomkostninger for nemheds skyld).
Men i løbet af de sidste 5 år er der sket to ting:
- Realkreditsaldoen er faldet.
- Huset har (forhåbentlig) værdsat og er mere værd, end vi betalte.
Så den egenkapital, vi har nu, er lig med vores oprindelige egenkapital ($25.000) plus en eventuel afdrag på realkreditlånet og opskrivning.
Over 5 år ville realkreditsaldoen blive reduceret med cirka 6.200 USD. Og hvis huset steg med 3% om året (det langsigtede gennemsnit over tid), ville det være værd $116.000 i dag.
Så den samlede egenkapital ville være:
Egenkapital = $25.000 (oprindelig udbetaling) + $6.200 (hovedstolsnedsættelse) + $16.000 (påskønnelse) = $47.200
Så nu i stedet for at eje et $100.000 hus med $25.000 i egenkapital, har vi et $116.000 hus med $47.200 i egenkapital.
Selvom du tjente nul cash flow i løbet af de 5 år, har du stadig øget din nettoværdi med $22.200 – ikke dårligt!
Sådan beregnes det samlede årlige afkast
Nu hvor vi har fundet ud af, hvordan man bestemmer egenkapitalen, hvordan beregner man så det samlede årlige afkast?
Mens cash-on-cash-afkast kun tog højde for det faktiske årlige cash flow til din bankkonto, inkluderer det samlede afkast for egenkapitalen i alt 3 faktorer:
- Pengestrøm
- Afdrag på realkreditlån
- Påskønnelse
Så for at gentage formlen:
Samlet årligt afkast = Cash Flow + Hovedbeløbet Nedbetaling + Værdiansættelse
Eksempel på beregning af samlet afkast:
En anstændig antagelse for eksempel er, at vores indtægter og udgifter steg i samme takt som værdistigningen (3%).
Vores faktiske pengestrømme stiger hurtigere, fordi én udgift, realkreditlånet, forbliver fast over tid. Så efter 5 år er vores oprindelige $1.200 af årlige pengestrømme nu tæt på $2.000 om året.
Også i år 5 ville vi nedbetale omkring $1.300 i realkreditlån, og med 3% værdistigning ville boligen få omkring $3.400 i værdi.
Så vores samlede årlige afkast er:
Samlet årligt afkast = $2.000 (pengestrøm) + $1.300 (hovedstol nedbetaling) + $3.400 (påskønnelse) = $6.700
Sådan beregnes forrentning af egenkapital i fast ejendom
Så nu er det nemt at sætte det hele sammen:
Egenkapitalforrentning (ROE) = Samlet årligt afkast / egenkapital
Fra vores eksempel ovenfor:
Egenkapitalforrentning = $6.700 (samlet årligt afkast) / $47.200 (egenkapital) = 14 %
Selvom vores eksempelejendom kun opfyldte 1%-reglen (en temmelig gennemsnitlig leje), kan du se, at 5 år efter købet får du et samlet afkast på 14%, hvilket er ret godt i min bog!
Hvordan afkast af egenkapital ændrer sig over tid
Interessant nok vil din egenkapitalforrentning under normale omstændigheder altid være højest, når du først køber en ejendom og derefter begynder at falde.
Hvorfor det?
Hovedårsagen er gearing, den usungne helt af ejendomsinvesteringer.
Da vi første gang købte vores ejendom, satte vi 25% ned, hvilket gav en gearingsgrad på 4:1.
Så hvis huset værdsætter 3%, er vores samlede aktiegevinst faktisk 3% x 4 = 12%! (Dette virker også omvendt, hvis huspriserne falder.)
I takt med at egenkapitalen stiger, og du betaler ned på dit realkreditlån, falder din gearingsgrad, og derfor falder dit afkast på egenkapitalen. I grafen nedenfor, for vores eksempel på investeringsejendom, kan du se, at over de 30-årige afdrag på realkreditlån starter den samlede ROE ved 18% og afregner lidt over 10%, når realkreditlånet er betalt.
For at få et lidt klarere indblik i, hvad der sker, lad os opdele egenkapitalens forrentning i de enkelte komponenter.
- Det kontant forrentning af egenkapitalen holder sig ret stabilt, hvilket giver mening, fordi vi antog, at huslejen dybest set vil følge med værdistigningsraterne.
- Det hovedaflønning ned falder lidt over tid. Selvom det faktiske dollarbeløb stiger hvert år, overgår aktiegevinsten den, så den bliver en mindre og mindre procentdel af afkastet.
- Det værdistigning afkast af egenkapitalen komponent er den store driver. I takt med at boligen stiger i værdi, og du betaler ned på realkreditlånet, falder din gearingsgrad over tid. Til sidst, når realkreditlånet er betalt, og du ikke længere er gearet, vil værdistigningskomponenten af ROE nøjagtigt matche værdistigningsraten for ejendommen (i vores eksempel, 3%).
Faren ved at stole på værdsættelse
Selvom påskønnelse kan være en stor drivkraft for dit afkast over tid, er det farligt udelukkende at stole på det. Alle investeringsfremskrivninger er kun så gode som de antagelser, du gør.
Hvis du køber et hus i den varmeste del af byen med nul (eller negativ) pengestrøm og regner med, at værdsættelse alene giver dig astronomiske afkast, investerer du ikke, men gambling.
Som mange investorer siger, er påskønnelse prikken over i’et. Jeg har en personlig regel om, at jeg VIL IKKE købe en udlejningsejendom, medmindre den strømmer penge, uanset hvor fantastisk et kvarter det er i, eller hvor meget det har været værdsat i fortiden.
Gearing er et tveægget sværd. Det kan eksponentielt øge dit afkast OG dine tab. Hvis markedet vender, og du ikke har nogen pengestrøm til at blive ved med at betale realkreditlånet måned efter måned, kan du blive tvunget til at sælge og tage et tab eller stå over for tvangsauktion.
Sikker på, at købe for cash flow skaber stabile, kedelige afkast. Men hvis du investerer i fast ejendom, bør du gøre det på lang sigt. Det er ikke en bliv-rig-hurtig-ordning.
SÅDAN BRUGER MAN ROGNE TIL AT TAGE BEDRE INVESTERINGSBESLUTNINGER
Ok, så nu hvor vi har lært, hvordan man beregner forrentning af egenkapital for fast ejendom, hvordan bruger vi det egentlig til at træffe beslutninger og blive en bedre investor?
Godt spørgsmål!
Ved at måle dit forrentning af egenkapitalen kan det hjælpe dig med at beslutte, hvornår du skal gå ind i en investeringsejendom, eller hvornår du skal ud og investere i noget andet.
Eksempelvis ved jeg, at aktiemarkedet i gennemsnit har givet et afkast på 8-10 % på længere sigt. Jeg ved også, at jeg kan investere helt passivt i private equity ejendomshandler, og jeg vurderer, at jeg burde kunne tjene 12-15 % på længere sigt.
Jeg revurderer mine lejeboliger mindst en gang om året (eller når en lejer flytter ud) for at se, hvor meget egenkapital jeg har i det, og om det stadig giver et afkast, der overstiger, hvad jeg kunne få i en mere passiv investering.
CASE STUDY: Hvorfor jeg solgte en lejebolig sidste år
Lad os se på en af mine lejeejendomme, som jeg solgte sidste år, og hvordan jeg brugte ROE til at beslutte, at det var tid til at sælge.
Min kone og jeg købte en ejerlejlighed i 2012 for $110.000 som vores personlige bolig. Vi lagde 20% ned og optog et realkreditlån for 88.000 $. Et par år senere fik vi vores første barn og besluttede at flytte ud og finde et lidt større sted med gårdhave.
I stedet for at sælge på det tidspunkt besluttede vi at omdanne det til en udlejning. Markedet var allerede steget en del, og vores lejlighed var værd et sted omkring $150.000.
Vi lejede det for 1.600 USD om måneden, og efter HOA-afgifter, realkreditlån, skatter, forsikringer og reparationer strømmede vi omkring 7.000 USD om året.
Da vores lejer flyttede ud sidste år, indså vi, at vores lejlighed var blevet meget værdsat, og at den var tættere på $225.000 værd. På det tidspunkt var vores realkreditsaldo omkring $80.000, så vores samlede egenkapital var $145.000 ($225.000 – $80.000).
Det var tid til at sætte sig ned med en lommeregner og finde ud af, om vi skulle sælge eller fortsætte med at leje. Dette er, når du holder fremragende bogføring af lejebolig optegnelser giver udbytte…
Lad os se på komponenterne i ROE:
- Kontanter – Vi regnede med, at vi kunne tjene omkring 5.000 dollars om året i pengestrømme (vores ejendomsskatter blev ved med at stige år for år, og huslejen steg ikke for at matche den).
- Hovedudbetaling – På det tidspunkt betalte vi ned omkring 2.000 USD om året som hovedstol.
- Påskønnelse – Dette er jokertegnet. Vi følte, at markedet var ved at sænke farten, og vi ville ikke se de skøre 10 %+ pr. år påskønnelse, vi havde været tidligere. Vi mente, at 3-5 % var mere på linje med, hvad vi kunne forvente fremadrettet.
Så for at beregne vores forventede ROE gjorde vi følgende:
Samlet årligt afkast $ = $5.000 (pengestrøm) + $2.000 (hovedstol nedbetaling) + $6.750 (3 % stigning på $225.000 værdi) = $13.750
Egenkapitalforrentning (ROE) = 13.750 USD / 145.000 USD = 9,5 %
Så med vores antagelser var vores forventede egenkapitalafkast for vores ejerlejlighed mindre end 10 %. Ikke forfærdeligt, men vi følte, at hvis vi solgte og investerede disse penge i private equity kommercielle ejendomshandler, kunne vi få et bedre afkast på 12-15% uden besværet med at handle med lejere eller vedligeholde ejendommen.
Og det gjorde vi! Vi endte med at sælge ejendommen og har langsomt allokeret overskuddet til crowdfundede ejendomshandler.
Nogle investorer anbefaler “køb og hold for evigt”. Men jeg tror, det gør dig til en klogere og bedre investor regelmæssigt at revurdere dine ejendomme og beslutte, om det stadig giver mening at holde dem.
Salg vs. refinansiering
Jeg skal påpege, at en anden mulighed, vi overvejede, var at refinansiere realkreditlånet for at trække noget af vores egenkapital ud, re-gearing og derfor øge vores forrentning af egenkapitalen. Hvis vi kunne have fået et nyt lån til 75 % LTV, kunne vi have trukket over halvdelen af vores egenkapital ud, men vi ville stort set have udslettet vores pengestrøm ved at øge realkreditlånet.
Som jeg nævnte ovenfor, Jeg ønsker aldrig at overgearge en ejendom så meget, at jeg får nul eller negativ pengestrømuanset hvor gode de samlede returtal ser ud på papiret.
Mange mennesker mistede alt i 2008, fordi markedet vendte, og deres huse var overbelånte. Jeg vil hellere langsomt opbygge rigdom over 30 år end at tage risikoen for at miste det hele og skulle starte forfra.
Sådan kommer du i gang med Crowdfunding i fast ejendom
I casestudiet ovenfor nævnte jeg at sælge min leje og investere i fast ejendom crowdfunding.
Hvis du er helt ny inden for fast ejendom og ikke har mange penge at investere, vil jeg anbefale at starte i det små. To platforme, jeg kan lide, er Groundfloor og Fundrise.
Stueetage – Groundfloor giver dig mulighed for at deltage i lån med støtte fra fast ejendom (så lidt som $10 pr. lån). Jeg har personligt fået et årligt afkast på 12,5 % i løbet af de sidste par år på tværs af alle de forskellige lån, jeg var med til at finansiere.
Selvom det bestemt ikke er nogen garanti for fremtidige resultater, tror jeg, at fast ejendom er en af de sikrere måder at investere i gæld på, fordi du har et hårdt aktiv bag lånet (i modsætning til peer-to-peer-lån, hvor det eneste, du har, er en kreditscore og et løfte om at betale).
Invester i ejendomslån med Groundfloor for så lidt som $10 (og få en GRATIS $10 tilmeldingsbonus!)
Fundrise – Fundrise lader dig investere i en diversificeret portefølje af fast ejendom med så lidt som $500. Fordi det er en privat fond, og dine penge er bundet i 3+ år (i modsætning til en offentlig REIT), har afkastet en tendens til at være højere, og det lave minimum gør det til en god introduktion til crowdfunding.
Vores egen personlige Fundrise-portefølje er meget diversificeret på tværs af aktie- og gældsforretninger og på forskellige geografiske steder. Jeg kan godt lide, at Fundrise giver dig detaljer om alle de individuelle ejendomme, du er investeret i gennem fonden.
Begynd at investere i fast ejendom med kun $500 med Fundrise
OFTE STILLEDE SPØRGSMÅL
Her er nogle ofte stillede spørgsmål vedrørende forrentning af egenkapital i fast ejendom.
Hvad er forrentning af egenkapital i fast ejendom?
Egenkapitalforrentning i fast ejendom er et mål for det procentvise afkast på en fast ejendom divideret med den samlede egenkapital. Egenkapitalforrentning tager højde for den samlede gevinst (pengestrøm, værdistigning osv.) som en procentdel af den samlede egenkapital (nettobeløb af kontanter modtaget, hvis ejendom blev solgt).
Egenkapitalafkast giver et bedre mål for afkast sammenlignet med aktiemarkedet eller andre investeringer frem for at bruge ROI eller cash-on-cash afkast.
Hvad er egenkapital i fast ejendom?
Egenkapital i fast ejendom opgøres ved at trække pantet eller anden gæld fra ejendommens samlede værdi. Det er med andre ord det beløb, du ville modtage, selv om ejendommen blev solgt i dag.
Egenkapitalen kan stige over tid på grund af værdistigning på ejendommen eller nedbetaling af realkreditgælden.
Hvad er et godt forrentning af egenkapitalen?
Hvad der giver et godt forrentning af egenkapitalen i fast ejendom afhænger af din risikotolerance og mål. Det gennemsnitlige afkast på aktiemarkedet i løbet af de sidste 100 år har været 9-10 % (før inflation), så ideelt set vil du som ejendomsinvestor gerne prøve at slå dette afkast, især hvis du påtager dig gearing i form for et realkreditlån.
Er ROI det samme som ROE?
Nej, ROI er ikke det samme som ROE. ROI er investeringsafkast, som er det samlede årlige afkast divideret med det oprindelige investerede beløb. ROE er forrentning af egenkapitalensom er det samlede årlige afkast divideret med den nuværende egenkapital ejet i ejendommen.
I tilfælde af ROI vil nævneren altid være den samme (oprindeligt investeret beløb), hvorimod med ROE kan nævneren ændres i takt med, at gælden mindskes eller ejendommen stiger i værdi.
Hvordan beregner man egenkapital i fast ejendom?
Egenkapital i fast ejendom beregnes ved at trække den samlede gæld på en ejendom fra den samlede værdi af en ejendom. For eksempel vil en ejendom til en værdi af $250.000 med et realkreditlån på $200.000 have en samlet egenkapitalposition på $50.000.
EGENKAPITALAFVENTNING: ET KRAFTIGT VÆRKTØJ TIL DIN VÆRKTØJSKASSE
Hvis jeg mistede dig et eller andet sted undervejs i al matematikken (beklager det – jeg har en tendens til at nørde nogle gange), håber jeg, at du i det mindste fik hovedpunkterne:
- Egenkapitalafkast er en kraftfuld målestok, som enhver sofistikeret ejendomsinvestor bør bruge til at hjælpe dem med at træffe bedre beslutninger.
- ROE = Samlet årligt afkast (pengestrøm + hovedudbetaling + værdistigning) / Samlet egenkapital
- Egenkapital er et mål for, hvor meget af din nettoformue, du har bundet i en ejendom, og mængden af kontanter, du ville have i banken, hvis du solgte den i dag.
- Ved at bruge egenkapitalforrentning kan du sammenligne en udlejningsejendom med andre typer investeringer såsom aktier, obligationer eller andre ejendomsmuligheder.
Selv som en lille udlejer vil jeg være sikker på, at jeg træffer de bedst mulige investeringsbeslutninger. Og måling af afkast på egenkapital giver mig mulighed for at opbygge rigdom hurtigere (og mere sikkert) end mange andre mål for ejendomsafkast!
Andrew Herrig er finansekspert og pengenørd og grundlæggeren af Wealthy Nickel, hvor han skriver om privatøkonomi, sidepresser og iværksætteri. Som en ivrig ejendomsinvestor og ejer af flere virksomheder har han en passion for at hjælpe andre med at opbygge rigdom og deler sin egen families rejse på sin blog.
Andrew har en Masters of Science in Economics fra University of Texas i Dallas og en Bachelor of Science in Electrical Engineering fra Texas A&M University. Han har arbejdet som finansanalytiker og revisor i mange aspekter af den finansielle verden.
Andrews finansielle ekspertrådgivning er blevet vist på CNBC, Entrepreneur, Fox News, GOBankingRates, MSN og mere.
